厦门湖滨升级改造背后的真实收益分析

湖滨一里至四里的旧改工程，许多路过的厦门人都会不自觉地赞叹：“拆得真快，建得真漂亮。”然而，这个项目的真正内涵，并不在于新楼的高度，而在于拆除重建之后区域形成的资产总值。这个资产是如何产生的呢？调查人员在现场深入了解湖滨片区的城市更新情况时，发现了许多不为人知的细节。

很多人初步认为，拆迁的居民是最大受益者，这个看法并非没有道理——回迁居民的房产增值的确十分显著。但如果从更深入的层面去分析，会发现这一过程的利益分配远比单一的“拆迁致富”来得复杂。

项目初期的控规调整是关键一步。拆迁区域的建筑面积约为40万平方米，重建后的总建筑面积却达到了103万平方米，这一提升幅度相当可观。这一纸规划批复的价值，千言万语也不足以形容。之前，老旧住宅区的容积率较低，土地使用效率显然没有达到厦门如今的房价水平。通过提高容积率，便相当于在同等面积的土地上，合法地创造出近乎两倍的可开发空间。

释放出的这些空间之后，随之而来的是漫长的签约腾房过程。此项目涉及大约5000户居民。这一过程的重要性在于实现权益清零，土地的归集——如果没有这一步骤，无法形成连片净地，后续开发也无法开展。

接下来是2024年至2026年的物业开发阶段，安商房、可售商品房和万象城二期的商业项目同步展开。土地变得更为真实地转化为实体物业，这三个不同类型的资产由在建工程转变为可以确权的实物资产。2026年是个至关重要的年份，万象城二期将在5月正式投入运营，湖滨片区的安商房居民也将在2025年完成回迁。

表面上看，回迁居民似乎是最大的赢家，他们用旧房置换的新房，其价值从改造前的老旧住宅水平飙升至现在安商房社区市场售价5.5万到6.2万每平方米，为5000户居民带来了显著的房产增值，许多财富自然流向他们手中。

而政府在这一过程中则更像是一个“中间人”。土地出让金的进入覆盖了改造成本，随着万象城二期长期税收的增加和区域公共服务质量的提升，政府获得的是可持续的财政收益，而非单次的巨额现金利益。

然而，最稳定、最大化收益的部分并不在于住宅市场，而来自于万象城二期的自持商业。这部分资产由华润万象生活运营管理，于2026年上半年开业后，将纳入华润置地购物中心的统一运营体系，首店比例高达43%。自持商业的运作逻辑与住宅完全不同，住宅销售后即告结束，利润一次性体现。而自持商业则能每年产生数亿的稳定租金现金流。到2026年，华润置地已经成功实现了“商业运营成熟→发行REITs出表→回笼资金再投资”的资本运作循环，成都万象城以约105亿的资产对价发行机构REITs，便是成功的范例。

这意味着，万象城二期未来若走同样的REITs路径，当前看来是账面资产的商业将转化为一次性折现的现金流。此外，华润还可以继续保持运营管理权和REITs份额，获取的将不仅是短期开发利润，而是长期租金分成和资产运营收益。

最终，核心的自持商业物业在整个交易链条中成为了预期收益最大、流动性折扣最小的资产。回迁居民得到了房产增值，政府则收获了成本闭环与长期税收，而真正拥有“能下金蛋的鹅”的，则是掌握核心商业运营的那一方。